ŞEREFİYE RAPORU

 

SS Tarzan Konut Yapı Kooperatifi inşaatları Manisa İli MERKEZ ilçesi Horozköy Mahallesin 1743 ada 3. parseldedir. Kat karşılığı alınmış olan arsanın inşaat emsali 1 olup arsası 6360 m² dir. Arsa üzerinde %10 oturuma sahip yeşil alanları içinde 2 blokta toplam 51 konut ve bir dükkan bulunmaktadır. Kat irtifakı daha önce kurulmuş olduğundan sadece kooperatif bloğu için hesap yapılmıştır.

 

1-ARSA ÖZELLİKLERİ: Arsamızın çevresi konut bölgesi olduğundan binalar arasında 2. sınıf iş yeri açılması mümkün değildir. Parselin doğusunda bitişik parsel, Güneyinde yine bitişik parsel Batısında 20m yol, kuzeyinde İzmir Bursa Sürat yolu bulunmaktadır. Site içi yeşil alanları, peyzajlı bahçeleri, açık otoparklar ve sosyal tesislerle çevrilmiştir. Arsa düz sayılabilecek konumdadır.. Eğim bulunmamaktadır. Site içinde zemin katlar çok düşüktür. Site yerleşim bölgesi; güzel bir yaşam merkezi olmaya adaydır. Arsa Kat karşılığı alınmış olduğundan değerlendirmemizde, parsel üzerindeki toplam 36 konut için şerefiyeli maliyet hesabı ve arsa payları daire değer oranları, daire puanları hesabı yapılmıştır. Şerefiyeli maliyet değerlendirme hesabında ayrıca aşağıdaki hususlar da dikkate alınmıştır.

 

2-BİNALAR: Bina girişleri zemin katta ortak alandan olduğundan üye daire alanları girişten etkilenmemiştir. Yapılan inşaatlar deprem yönetmeliğine uygun proje, hazır beton kullanılmış, çatı yalıtımı yapılmış, pencereler PVC çift camlı, çelik kapılı, mutfak tezgâhları mermerleri ve tüm inşaat kaliteli malzeme ile yapılmaktadır. Ekim 2012 tarihi itibariyle 144m² daireler 60,000Tl ödeme yapmışlardır. Ancak şerefiye haricinde aidatların Ana sözleşmeye ve kooperatifler kanununa uygun olarak daire puanına göre alınacaktır. Çevre şartları göz önüne alınarak, ödemeler için ayrıca enflasyon farkı hesabı yapılmasına gerek görülmemiştir. Kooperatif ana sözleşmesine göre halen bu günkü geçici maliyet bedeli esas alınması gerekmektedir. Bu sebeple toplam bu günkü daire geçici maliyetinin 60.000TL olduğu ve inşaatların hızlanması için acil 250.000 TL lik bir toplu ödemenin üyelerin menfaatine olacağı esas alınarak bu günkü şerefiyeler kooperatife alınması, zemin dairelere iade yapılması düşünülerek daire değerleri hesaplanmıştır.

 

 3-KABULLER; Numarataj çalışması; İçişleri Bakanlığının 31.07.2006 tarih 26245 sayılı resmi gazetede yayınlanan Adres ve Numaralamaya ilişkin yönetmeliğe uygun değildir. Çalışmamız mevcut ek numarataja göre yapılmış olduğundan bu numaralamanın herhangi bir nedenle kısmen veya tamamen değişmesi veya binaların güneş yönüne göre dönmesi halinde ek krokideki numarataj yönleri itibariyle hak sahipliği, şerefiye ödemeleri ve aidat puanları için esas alınacaktır. Hesap tablomuz ve kura kuponlarındaki hesaplar kanuna uygun yapılması gerektiğinden numaralama mevcut tapu kayıtlarına göre düzeltilmiştir. Ek yerleşim planı üzerinde blok isimi ve tüm katlara ait daire numaraları işaretlenmiştir. Müstakil mülkiyet olamayan, müşterek alanlar kapıcı dairesi sığınaklar, kapalı otopark ve sosyal tesisler değerlemeye tabi değildir tabloda gösterilmemektedir. Şerefiye bedellerinin peşin ödeneceği, yerleşim planının aynen uygulanacağı bundan sonraki harcamaların puanlı aidat ile karşılanacağı ihtiyaç olması halinde kredinin de Ana sözleşmenin 61. maddesine göre puanlı (daire değer oranı, Hak ve vecibede eşitlik ilkesine uygun) olarak borçlanılacağı kabul edilerek; şerefiyeli daire maliyeti, şerefiye farkı, daire değer puanları (daire değer oranları) hesaplanıp rapor hazırlanmıştır.

Ana sözleşmenin 61. maddesinde konutların konum ve özelliklerine göre değer biçilmelidir diyerek üyeler arasında asla haksızlık olmaması hedeflenmektedir. Hiçbir üye zemin daireye düştüm diye üzülmeyecek şekilde hesap yapılmalıdır. Yoksa yasalara aykırı, uydurma bir göz boyama istenmemektedir. Konutların konum ve özellikleri hassas bir şekilde dikkate alınarak yapılması gereken bu çalışma maalesef çoğu yerlerde sembolik olarak düşünülmektedir. Yardımlaşma anlayışı da tersine fakirden zengine yardım şeklinde olmaktadır. Diğer taraftan genel kurula sunulan bu yanlış çalışmalara karşı uzman olmayan üyeler kendilerine iyi daire çıkacağını düşünerek karar vermiş olmaları sebebiylede hakkaniyet amacına ulaşmamaktadır. İşte bu çalışmada bilimsel araştırmalar sonucunda hiçbir üyenin üzülmemesini ve tüm üyelerin mutlu olarak genel kuruldan ayrılmalarını temin eden konut değerine etkili özelliklerin ağırlık puanları ve açıklamaları yapılmıştır. Yerleşim planında binaların değerini etkileyen yön ve önündeki yollar dikkate alınmıştır. Bina giriş yönleri ayrıca belirtilmiştir. 

 

4-DEĞELENDİRME KRİTERLERİ VE HESAPLAMA ŞEKLİ; 

Daire şerefiye hesaplarında ki değerler hesabi puanlar olup tablo üzerindeki kısaltmalar ve ağırlık puanları sırayla ( ) içinde şöyledir.

Bloklarla ilgili blok ada, parsel ve ismi tablo üzerine yazıldığından, puanlama tablomuzda; dairenin numarası, yönü, katı, tanıtım bilgisi olarak verilmiştir. Bl: Balkondan istifade veya balkon gibi kullanabilme (30) (Giriş ekranında m olarak girilen daire açıklığı ve kat yüksekliğini kullanarak bilgisayar tarafından hesaplanır), Em: kullanım emniyeti (12), katın yerden yüksekliği ve kötü niyetli ulaşımla ilgilidir. As: Asansör puanı (kat, daire adedi, asansör sayısına ve kullanım oranına göre asansör maliyetini karşılayacak şekilde bilgisayar tarafından bulunur binaya ait bilgiler kullanılır, ek olarak asansör sayısı girilir. (Bazı bloklar asansörsüz olsalar bunlar asansör maliyetine katılmazlar), Ulş: ulaşım merkezine olan uzaklığı m girilir. Blok ve kat ulaşım puanı bilgisayar tarafından bulunur. Sitenin büyüklüğüne şehir merkezine uzaklığa göre bu mesafeler değişik olabileceğinden kısıtlama yoktur. Ulaşım yolları merdivenli ise bahçede bulunan merdiven rıhtı 10-12cm fazla olmamalıdır. Rıhtı 12 cm olan Merdiven adedi metre kabul edilerek mesafeye ilave edilir. ısı; Isınabilme kat sayısı zemin katların alttan ısı kaybı çatı katın ısı kaybından etkilenmesini program tarafından hesaplanır. (18), Su: alamama riskine ve su kesintinin azlığına göre (araziye göre değişkendir), Rtb: zeminden sıçrayan su ve çatı akması rutubet riskini (14) gösterir. Binaların dış cephelerinde belli yüksekliklerine sıçrayan yağmur suları bu seviyelerde içeriye rutubet olarak intikal eder. Bu seviyelerde daire varsa rutubet puanı düşer. Verilen bina bilgileri kullanılarak sistem tarafından otomatik olarak hesaplanır. Mnz: ufki ve zemin manzarası, açısı ve görüş alanı ve mesafeye göre Manzara puanı (100). Verilen bir ham manzara puanı ufki mesafenin açıldığına dair çevre bina yükseklikleri canlı-cansız manzara değerlendirmesi, daire yüksekliği de dikkate alınarak sistem tarafından yapılarak her daireye ayrı puan verilir. Dairenin yüksekliğine göre önüne gelebilecek araç parkı ve ağaçlar da dikkate alınır. Gnş: güneşin bölgedeki önemi ve ağırlığı rakım, enlem değeriyle tespit edilerek bina açısına göre aldığı süreyle hesaplanan güneş puanını (90) gösterir. Çevre bina yükseklikleri, çevre arazi yükseklikleri ve çatı katlarını etkileyen yaz güneşinin olumsuz etkileri, üst katlara gelen rüzgâr etkisi, alt katlara gelen çevre bina gölgelemesi program içinde dikkate alınmıştır. D/B: Deniz görüş açısı, mesafesi, peyzajlı bahçeler, havuz vs puanı(90), Cd: Cadde puanı (cadde genişliği, caddeyi görme ve istifade parametrelerine göre cadde genişlikleri gibi değişkendir.) Mah; mahremiyet dairede dışarıdan rahatsız edilmeme dışardan görülmeme, serbest olabilme, perde kapatmama rahatlığı puanını belirtir(14). İnş; İnşaatın, şehir merkezine uzaklığı ile fonksiyonel olarak birim maliyetteki şerefiyenin önemi farklı katların ve kattaki daire adedine göre ortak işlerin inşaat maliyetine etkileri çok parselli arsalarda arsa farkının maliyete etkilerini, değişik planlı dairelerde daire en-boy oranının olumsuzluğunu (200-300) belirler. Özel bir formülle hesaplanır. Gür: Cadde gürültüleri, giriş katı kapı gürültü ve çatı katlarında asansör gürültüsü etkilerini sükûnet puanını(11) gösterir. Burada puanlar yol ve arazi kodları, daire, çevre bina yükseklikleri ve mesafeleri, rakım, enlem, dereceleri, şehir ve çarşı uzaklığı ve şehir ve bölge nüfus bilgileri gibi 56 veri ve program formülleri kullanılarak özel program yardımıyla bilgisayar tarafından virgülden sonra 8 haneli küsuratlı hassasiyetle Şerefiye değerleri bulunur. Tablodaki puanlar hesaplama bittikten sonra yuvarlatılıp tabloya yazılmıştır. Hiçbir daireye özel bir muamele yapılması mümkün değildir. Programa sistem harici müdahale mümkün değildir. Çünkü daire değerinin tüm özelliklerine göre yan, alt ve üst daire ile belirli bir korelasyon vardır ve değiştirilemez. 

 

5-NİHAİ HESAPLAR PUANLAR TOPLAMI: Tablomuzda; Daire Birim puanı Bpu: birim m² için puanlar toplamı olup m² farkı bulunan karşılıklı dairelerde kıymet mukayesesi için kullanılabilir. Bu puanların küsuratı tabloya yazılamadığından toplamlar bir miktar farklı olabilir. Keza birim puandaki küsurat sebebiyle tabloda aynı puanlı iki dairenin alan ile çarpımıyla bulunan toplam daire puanı da farklı olabilir ki aynı şekilde puanların küsuratından kaynaklanır. (Ap) arsa payı; basit bir bölme işlemi olmayıp, 25.08.2009 tarih ve 4133 sayılı Kanunla güncellenmiş Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak daire değer oranına göre dağıtılmıştır. Kat mülkiyeti kanunu arsa paylarının daire değer oranına göre paylaşılmasını emreder. Kooperatiflerde bu hesabın muhakkak şerefiye uzmanı tarafından yapılması gerekir ama maalesef yasaya uyulmamaktadır. Kooperatifinizin tapuya verilecek arsa payları listeleri ilgili mevzuata uygun olarak hazırlanıp yönetim kuruluna teslim edilmiştir. (Burada arsa paylar sadece 36 dairye bölündüğünden nazaridir. Kat irtifakları yapılmadı)

 

6-FİYATLANDIRMA D.Değeri; (daire değeri) Sistem toplanan puanları daire değerleri toplamına eşitleyecek şekilde bulduğu katsayı ve daire puanını kullanarak daire değerlerini hesap eder. Bazen geçici bitmiş maliyet düşünülse bile bu rakamı geçen harcama içinde esas olmak üzere ‘daire değer oranında’ masrafların paylaşımı ana sözleşmenin 61. Maddesinde emredilmiştir.

 

  7-ŞEREFİYE FARKI HESABI; Şerefiye; üye ödemesi ile daire değeri arasındaki + - değeri ifade eder. Bu meblağın adaletin tesisi açısından öncelikle peşin toplanıp iade edilecek üyelerin hesaplarından mahsup edilerek birkaç ay aidatsız geçirmeleri sağlanır. Toplam Ödenecek (şerefiye): Daire değerinden ödenmiş değerler toplamının 60000TL çıkarılması ile daire değer farkını ifade eder. Ödenecek şerefiye; DDeğeri-60.000TL=şerefiyedir. Ancak yinede ana sözleşmenin 61. maddesi yapılan şerefiye hesabının bitmiş değer farkını ifade edemeyeceğini düşünerek ve gerçek %100 adaletin teminini sağlamak için bundan sonraki inşaat harcamaları için alınacak paranın daire puanına göre alınması esastır. Burada daha sonraki inşaat aidat ödemeleri ana sözleşme 61. maddesi hükmüne uygun olarak daire değer oranına (Daire değer puanı=%puan) göre yapılacaktır. Burada puanlar (daire değer oranları) “%Puan” sütununda ortalama 1000 üzerinden verilmiştir. Bu yıl Örneğin 1000TL olarak belirlenecek aidatı 1050 puanlı daire 1050TL olarak öderken 880 puanlı daire 880TL olarak ödeyecektir. Diğer yıllarda değişik aidat olabilir ve puanla çarpılarak üye aidatı bulunur.

 İskân süresince de site yönetim, bakım onarım masrafları karşılığı olarak toplanacak aidatlar kat mülkiyeti kanununa göre Daire değer oranı esas alınarak toplanması gerektiğinden arsa payı kanuna uygun olarak daire değer oranda dağıtılmıştır. Kat mülkiyeti kanununa uyulması sitenizin ilelebet huzurlu ve bakımlı olmasını sağlar.

 

8-Gruplandırma; biz şerefiye uzmanlarının esas görevi afakî hesaplar-dan uzak, %100 adalet ile insanların mutluluklarına katkı sağlamamız ve bunu engelleyen hususları ortadan kaldırmamızdır. Bu cümleden olarak tam adaletin tesis edildiği bu çalışmada üyelerin haksızlığa uğramadan konut sahibi olmaları hususunda gerekli hassasiyet gösterildikten sonra yine bu mutluluğu katlayacak olan üyelerin gücünü zorlamadan aidat ve şerefiye ödemelerini temin maksadıyla tercihli ön becaiş haklarını kullanabilirler. Adeta kuyumcu terazisi ile şerefiye hesabının yapıldığı ve konut paylaşımının olduğundan herkes hem fikir. Kooperatifler Kanununun istediği şekilde hak ve vecibede eşitlik ilkesine göre aidat alınmasını hesapladık ve öneriyoruz böylece tam adaleti sağladık. 1. kat veya son kat daire alan üye burada asla haksızlığa uğramayacak. O halde Üyeler genel kurul öncesi ödeme güçlerine göre daireleri gruplandırılabilir Eksi değerli daireler I. grup, 0-5000TL arası II. Grup üstü III. Grup olabilir. Böylece üyelerin arzuları daha çok yerine gelmiş olabilir. Veya çatı daireleri isteyenler bir gurup olabilir, Halen bu konuda kanunlara uyulmadığı için üzüntü yaşanmaktadır.

   

9-Şerefiye farkları Niçin peşin ödenmelidir?

a) Bu hesaplama şerefiye farklarının peşin ödeneceği dikkate alınarak yapılmıştır. Bu günkü hesabın yarına bırakılması yıllara sarkıtılması büyük haksızlıktır. b) Bilindiği gibi üyeler daire değerine göre aidat ödeyecekler oysa bu güne kadar hesap yapılmadığı için puanlı ödeyemediler. Bu gün tespit edilen halen gecikmiş bir ödemenin daha sonraya bırakılması daha büyük haksızlık olur. c) Halen belli aidatı ödemekte zorlanan üyeler ilaveten taksit ödeyemezler. Birkaç üyenin ödemeyi aksatması, diğer üyelere kötü örnek olur böylece hiç kimse şerefiye farklarını ödeyemez. (Birçok kooperatif bu sebeple zor duruma düşmektedir.) d) Ödeme yapacakların çoğunlukta olduğu ve yerlerin kişiler tarafından bilinmesi ileride adil olmayan kararların alınmasına sebep olmaktadır. e) Üyelerin çoğunluğu şerefiye taksitleri için her ay borç para bulmaları gerekir. Oysa kimse her ay 500 TL borç bulamaz ama bir defaya mahsus 10.000TL-15.000TL borcu-krediyi herkes bulabilir veya temin edebilir.

Borç bir defada alınır, bilezik bir defada bozdurulur, satılacak varsa mal bir defada satılır, kredi bir defada alınır böylece şerefiyede bir defada ödenirse tüm üyeler inşaatların kısa sürede tamamlanması ile şerefiye bedelinden de çok fazla kira geliri elde ederek kar etmiş olurlar. Böylece üye zorlanmadan ödeme gücüne göre daire gurubuna girerek, şerefiyenin peşin tahsil ile tam adalet sağlanırken, peşin şerefiye âdete tüm üyelere kat be kat geri döner. Bu sebeplerle şerefiye peşin ödenmelidir.

 

10- MALİYET HESABI: Şerefiyeli daire maliyetine göre daire m² alanı da dikkate alınarak daire değer oranı hesaplanmıştır. Bundan sonra ihtiyaçların tamamı puanlı aidat ile karşılanacağından adalet bozulmayacaktır. İnşaatların bitiminde konut maliyet hesabı aşağıdaki formülle yapılacaktır.

Daire maliyeti=(Toplam harcama/ üye sayısı*1000)*(%puan)

 

11-.Daire Tanıtım kuponları; yukarıdan aşağıya katların yerleşimine ve kata çıkışta soldan sağa daire numara sırasına göre düzenlenmiştir. Kuponlar üyenin daire seçimini müteakip daire ile ilgili her bilgiyi avucunda bulacak saklayabilecek şekilde düzenlenerek ve bir nüshası üyeye verilmek üzere iki nüsha teslim edilecektir. Kura seçim kuponu aynı zamanda daire tanıtım etiketidir ve mevcut daire giriş kapılarına yapıştırılacaktır.

 

Birinci satır               : Ada, parsel numarasını, katını,

İkinci satır                 : Daire Numarasını, Dairenin şimdiki değerini,

Üçüncü satır             : Daire değer puanını ve arsa payını,

Dördüncü satır         : Bu yıl kuradan sonra ödenecek aidat miktarını

Beşinci satır             : Ödenecek toplu şerefiye miktarını göstermektedir.

 

Tüm konut sahiplerine hayırlı olması dileğiyle.                       Ekim 2012

 

M.Sayim SOĞUKOĞLU                 Yusuf Kemal SOĞUKOĞLU          Umut TOSUNOĞLU

Şerefiye Uzmanı

 

Elektrik Mühendisi                        Makine Mühendisi                    İnşaat Mühendisi   

 

 

Genel Kurulda M. S. Soğukoğlu Tarafından tün sorunlarınıza cevap verilecektir.