KOOPERATİFLER KANUNSUZ UYGULAMALARLA KATLEDİLDİ:

          A- ÜYELER EŞİTTİR KANUNSUZLUĞU:

          Kooperatifler Kanunu Üyeler'...HAK-Vecibede eşittir...' dediği halde bunu anlayamayan bir acemi çıkmış ‘üyeler eşittir’ demiş. Konutların katı, yönü, manzarası, rüzgârı, güneş alma zamanı, ulaşım kolaylığı, emniyeti gibi daireye değer katan tüm özelliklerin farklı olduğu yerde; Yani bütün üyelere farklı değerde daire verdiğiniz yerde Üyeler nasıl eşit? Diğer taraftan daire değerlerinin farklı olduğu yerde ne zulümdür ki aidatlar eşit. Kura çekildiği halde bütün kooperatifler eşit aidat alırlar. Halbuki Ana sözleşme kura çekimini anlatırken açıkça '..bundan sonra yapılan masraflar daire değer oranına göre pay edilir’ demesine rağmen nasıl bir anlayıştır ki hâla eşit aidat alınır...  Efendim şerefiye yapıldı.  Peki! Ana sözleşme şerefiye yapıldıktan sonra yapılan masraflar diyor. Yani kanun koyucu erken yapılan şerefiyenin bitmiş şerefiye olmayacağını kabul etmiştir. Zaten kaba inşaat aşamasında yapılan şerefiye hesabı bitmiş fark değildir, olması da mümkün değildir. Bunun içinde kanun koyucu önemine binaen açıklamış. ‘Bundan sonra yapılan masraflar…’ Diye

        Kooperatifçiler genellikle acemi, amatör kişilerdir. Bazen bir den fazla yönetimde bulunan kişiler de kooperatiflerinde aynı sıkıntıyı yaşadıkları halde bu sıkıntının şerefiye haksızlığından meydana geldiğini bilmediklerinden şerefiye uzmanını şerefiyenin adil olmasını uyarmak yerine düşük tutulması yönünde ısrar ederler. Üst birlik temsilcileri bu konuda tecrübesiz olan yöneticilere rehberlik etmeyip, ‘aman zaten zemin çekenler ağlar’ anlayışında ısrar edip zulmü, haksızlığı normal karşılamaktadırlar. Bu konuda ne yapmalı diye düşünecek birlik yöneticisi yok. Üye davranışlarını tahlil eden bir ilgili çıkmamış. İşte biz bir ekip olarak buna önem verdik ve üye isteklerini inceleme gereğini duyduk. Yönetici istekleri ile uyumlu sonuçlar çıkardık. Kooperatiflerin yüzlerce üyesinden, yöneticilerinden çok takdir aldık. Vede bizler zemin dairenin fiyat=değer avantajını takdir edip tercih eden çok üyeler gördük.

         Velhasıl kooperatiflerde üyeler eşit değil, Üyeler hak ve vecibede eşittir. Anayasamıza göre vatandaşlar hukuk karşısında eşittir der ama hiç kimse onlara eşit maaş vermez. Eşit mal vermez, eşit vergi de alınmaz vs…

           Üyeler eşit değil, hak ve vecibede eşittir vesselam. Aidatlar daire değer oranına göre olmalıdır.

        B- ŞEREFİYE RAPORLARI KANUNSUZ.

            Ana sözleşme şerefiye Raporlamasını anlattıktan sonra bundan sonra yapılan masraflar daire değer oranına göre pay edilir demektedir. O halde kanun koyucu şerefiye raporlarında daire değer oranının bulunması gerektiğini emretmektedir. Var mı yapan? Yok. Sistemsayim haricinde Türkiye de hiçbir şerefiye raporunda daire değer oranı ifadesi yok. Yani hepsi kanuna aykırı. Şerefiye raporunda daire değer oranı bulunmadan nasıl masraflar pay edilir. Bu mümkün değil. O halde şerefiye raporlarında yasal olarak daire değer oranının muhakkak bulunması lazım. Aynı ifade kat mülkiyeti kanununda da var ‘arsa payları daire değer oranına göre pay edilir diye ama yapan uygulayan burada da yok. Arsa payları genellikle eşit veya metrekare oranına göre verilir. Oysa daire değerleri metrekare ile orantılı değildir. Bazen 150 m² zemin daire 100 m² normal daireden çok daha değersizdir. Yani  m² oranı değer oranını ifade etmemektedir. İki misli para vermiş olan normal daire sahibi ‘Allah göstermesin’  binalar yıkıldığı zaman bodrum daire ile eşit arsa payı kadar hakka sahiptir.

  Çok sonralarda arsa dağılımının eşit olmasının mahzuru ortaya çıkar ama yapacak bir şey kalmamıştır. Yıllar önce yapılan hata denir. Yine de arkamıza dönüp bakmayız. Kentsel dönüşüm öncesi ucuz bir zemin daire alan açıkgözler kentsel dönüşüm sonrasında yüksek bir rant alabilmektedir. Çümkü arsa payları eşittir.  Bir yetkili. bu hata nasıl düzeltilecek? Diye sormaz. Çünkü şerefiye yapan hiç kimse ve hiç bir ilgili kat mülkiyeti kanununu bilmez. Bir mimar! Anlatıyorum kanun böyle diyor diye tuhaf, tuhaf bakıyor... Hâla eşitlik varmış. daireler aynı büyüklükteymiş. Bu dairelerin maliyetleri aynı değimli? Diyor. halbuki daire maliyeti derken şerefiyeli daire maliyeti dememiz lazım. Yani ilgili arsa önündeki cadde genişliğine göre değer alırken arkaya bakan daire caddeyi görmez. diğer bir anlatım şekliyle caddeye bakan ve bahçeye bakan dairelerin arsalarını ayrı ayrı alıp tevhit etse idik. Bunları alırken cadde tarafına ne kadar değer verirdik arka tarafa ne kadar değer verirdik. Görülecektir ki misliyle fark olurdu. İşte daire değerleri hesaplanırken de bu arsa kıymet farkının kullanılması lazımdır. İlgili bakanlığın bu konuda toplantı ve seminerlerle önce ilgili belediye ve tapu personeline sonra mimarlara aydınlatıcı bilgi vermesi gerekir zannediyorum. Çünkü tapu daireleri bilmiyor. Mimarlar, Mühendisler bilmiyor, Belediye personeli bilmiyor. Bir ilgilide ara sıra bu konuda aydınlatıcı bilgiler vermiyor.

      Yine bu ilgililerin çoğu Numarataj yönetmeliğinden haberi yok. Şimdi Numaralama yönrtmeliği çıktı ama yine bilen, duyan çok az insan var. Çünkü çoğu yerde yanlış uygulanıyor.

       C- Yapı Kooperatifte yardımlaşma fikri kötü niyetli ve kanunsuz:

       Sizler dünyanı her hangi ülkesinde fakirlerin zenginlere yardım ettiğini gördünüz? Afrika da Somali de sömürge patronların zengin edilmesi için karın tokluğuna çalışan halk olduğu gibi Türkiye de kooperatifler de var. Zemin daire alanlar, kurada zemin daire çekenler değerinden çok daha fazla para ödeyerek, ödemeye mecbur edilerek iyi daireleri sahiplerinin daha çok avanta kapmalarının sağlanması için yardım ederler. Buna Kooperatiflerde yardımlaşma denir. Öncelikle bazı kooperatiflerde yöneticiler iyi daire almanın formülünü kılıfına uydurduktan sonra üyeler arasında yardımlaşmadan bahsedilir. Kişiler sanada çıkabilir diye uyutulur. Sanki Milli piyango oynuyoruz. Yok beyler aciziz deyin. Yardımlaşma sözünü kaldırın. Hak ve vecibede eşitlik sağlayın. kanun size bunu emrediyor.

      Madem yardımlaşma olacak öncelikle garibanların daha rahat ödemesi düşünülemez mi? O zaman yardımlaşma olmaz mı? O zaman adalet olur, hak ve vecibede eşitlik olur, gerçek yardımlaşma olur, ama onu da kimse bilmez. Ve de avanta kapmak isteyenlerin işlerine gelmez.

     Sanayi ve Ticaret bakanlığı yıllarca bu hatayı yaptı şimdide Çevre ve Şehircilik bakanlığı aynı bu hatayı görmemekte ısrar ediyor. 

D- 'Üye daima haklıdır' kanunsuzluğu

       Evet üyeler daima haklıdır. bunu bir üyeye indirgerseniz kanunsuz olur. üyelerin seçtiği yönetim tüm üyeleri temsil eder o nun karşısında bir üye haksız olur. Bir üyelik haklılık olamaz. o takdirde yüzlerce üyeyi hiçe saymış olursunuz. Bir üye çıkacak istediğini yapacak ve mahkeme ona haklı diyecek. 'Efandim yönetim usul hatası yapmış' diyecek. o zamanında para ödemeyecek, kanunu kararları hiçe sayacak kabahat olmayacak ama yönetimin usul hatası kabahat olacak olamaz böyle adalet...

     Bu kanunsuzlukları ve neticelerini yazmaya devam edeceğim. 

     Bu kanunsuzlukların neticeleri:

1-   Milyonlarca kişinin kooperatif yoluyla ev sahibi olduğu ülkede hiç kimse kooperatifçiliği tavsiye etmiyor. Çünkü! İyi daire çekenler yönünden; aldıkları dairede gözyaşı döken üyenin hakkı olduğunu bildiğinden ‘iyi daire çektim’ diyemiyor, utanıyorlar. Haramzadeler hariç, bunlar ayrı. Ben bileğimin hakkıyla çektim diyebilen de var. Onlara göre bileğinin hakkı! Ama etik düşünen kimseler tavsiye edemiyorlar. Ettikleri takdirde bu dostlarının da kendileri gibi şanslı olmayabileceği, kötü daire çekebileceği ve haksızlığa uğrayabileceği ihtimali yüzünden kaçınıyorlar. Sadece susuyorlar. Kötü daire çekenler ise sevinmesi gereken bir günde hayallerinin yıkıldığını binlerce yerde konuşuyorlar.  Kooperatifçilik çok kötü bir şey diye. Çevrede duyduğumuz sadece bu ses… Kooperatifçiliği rezil eden sadece bu sestir. Mesela 25000 kooperatifin yapıldığı İstanbul da sorunlu 25 kooperatif yoktu. Matbuata yansıyan çok sorunlu birkaç kooperatif yanında esas sesli gazete tabii ki bu zemin daire üyeleridir. Yoksa %o,1 (binde 1) olmayan sorunlu kooperatifin sesi bu kadar yüksek çıkabilir mi? Türkiye de kooperatifçiliği zemin çeken mağdur üyelerin feryadı bitirdi.

2- Kanunsuz aidat düşük ödemeyi tetiklemektedir. Üyenin içine sinmeyen aidat için itiraz etme hakkı veya daha iyi hesap önermesi bulunamamasına rağmen genel kurulda paramız yok deyip direnip düşük aidat belirlenmiş olur. Üyelerin farklı güçlerde, daireler farklı değerde olduğu halde eşit alınan aidatın en düşük üye seviyesine göre belirlenmesine sebep olmaktadır. Çünkü bir gurup üye ekonomik durumunu ortaya koyup daha fazla ödeyemeyeceklerini belirtip direniyorlar ve onlara farklı ödeme imkânı sunulamıyor. Yaptığımız çalışmalarda gördük ki farklı aidat istendiğinde bir genel kurulda aidatlar ikiye katlandı. Kooperatifler ummadıkları kısa zamanda bitti ve Hatta kooperatifçilikten illallah! demiş çoğu yöneticiler bile yeni kooperatif kurdular.  

3- İnşaatta bir dönem paranın  görünmeyen işlere harcanması gerekir. İşte bu anda birileri çıkar ve paranın kaybolduğu, yendiği şayiasını ortaya atar. Birden güven kaybolur. Bu aşamada şerefiye yapılırsa alınacak toplu para ile görünmeyen (iş bağlantıları için verilecek kapora harcamaları karşılanmış olur, bu sayede belki rahat pazarlık etmenin önü açılmış olur. Bu bakımdan şerefiye hesabının kaba inşaat aşamasında yapılması çok ideal bir zamandır.

4-Aidatların azlığı devamında muhakkak inşaatların uzamasına dolayısı ile kooperatife güvenin sarsılmasına, ödemelerin gecikmesine, işlerin aksamasına maliyetin istemeden de olsa genel giderlerin payını arttırmaktadır. O zamanda niye kooperatif? sorusu akla gelir. Maliyetin artması ile müteahhit masrafını aşan bir maliyet karşımıza çıkmaktadır. Buda kooperatifçiliği bitiren etkenler arasındadır. Oysa hak ve vecibede eşitlik;  daire değer oranına göre yüksek aidatların üyelerce severek isteyerek zamanında aidat ödemelerini sağlamaktadır. Dolayısı ile kısa süren inşaat süresi genel giderlerin düşmesine ve maliyetin ciddi rakamlarda geriye çekilmesini sağlamaktadır.

D- Üye ihracına mani olmadaki Hukuğun yaptığı kanunsuzluk:

    Kooperatif yöneticileri üyelerin haklarını kötü niyetli kişilere (ödemelerini kasten aksatan üyelere) karşı koruması gereken emanetçidir. Bir üye kasten aidat ödemiyor. Yönetim bunu ihrac ediyor. Üye mahkemeye gidip yıllar süren bir hukuk işlem sonunda geri dönüyor. (Bakıyor ki yeri çok rantlı. Konutlar 18000TL ye malolmuş ama değeri 100000TL) Ödemesini cezası ile 25.000Tl ödeyip konutunu alıyor. İşlem tamamen kanunsuzdur. Kanun ne diyor dikkat edilmeli; "...Kooperatifle ilişkisi kesilmeyen üyenin hak ve vecibesi devam eder." Bunu itirazın mahkemeye müracaatın anlatıldığı madde içerisinde anlatıyor. Yeri de çok önemli.

     Buna göre hakim duruşmayı bir sonraki tarihe ertelerken davacıdan duruşmaya gelirken ödeme makbuzlarını getirmesini istemesi kazım. Bunu kanun emrediyor. Avukatın bu hususu savunmasına alması lazım. Sadece bunun uygulanması Türkiyede davaları bitirmeye mahkemeleri füzûli işgale mani olmaya yeterdi. Davalı Kooperatif açısından; tahsil edemediği alacaklar gelince, tamam deyip ihraç işleminden vaz geçecek, yeni bir karar alınarak üyeliğin devamı sağlanacak ve dava düşecekti. Davacı açısından; artık üye olduğu için davanın devamının manası kalmayacaktı.

     Yarım kalmış bir kooperatifte inceleme yapıyordum. Başkan; Bazı üyeler ödeme yapmıyor deyince ‘yasaların uygularsın’ dediğimde 'ne yasası! sonrasında yıllarca mahkemede sürüneceğim. gelip hırsız daire sahibi olacak. Hakimler onlardan yana,  Niye uğraşayım?, sonunda verenler enayi mi olsun dedi. Evet Yasaları uygulamayan hâkimler yüzünden aidat ödeyenler enayi olmuştu.  

    Üçüncü kişiler açısından; ödemeye tembellik edip başkalarının hakkını yemeyi sevenler nezdinde aidat ödemeden dava devamı imkânı olmadığının anlaşılması ile mahkemeler fuzuli işgal edilmeyecekti. Kuzu kuzu üyelik devam edecek, istismar olmayacaktı, kimse aidat ödemeden avanta kapmyacaktı. Kooperatifler ve Kooperatifçilik zor duruma düşmeyecekti.     

Bu konuyu yazmaya devam ediyorum...