KENTSEL DÖNÜŞÜMDE HAKSIZLIĞA SON!

 

 Öncelikle arsa üretiminden yola çıkmalıyız..

 Kapital sahibi Büyük bir araziyi alarak bir harita mühendisi ile birlikte özel parselasyon yapar. Bu parselasyonda ana caddeler sokaklar, parklar, refüjlü yollar kamu alanları, ayrılır. Satışta öyle fiyat belirlenir ki; adeta ana cadde alanı ona komşu parsellere satılmış gibi para alınır.  Yani ana cadde kenarı daha pahalı düşünülür, parka bakan parseller kamu alanına bakan parseller daha pahalıya satılır.  Sıra buraya inşaat yapmaya gelince imar alacaksınız. Ana cadde kenarından belediye terk ister bu arsa biraz daha küçülür. Bir arsa düşünün 4 daire yapılıyor 10 katlı, ana caddeye baktığı için kıymetli bir para X tl ödenmiş. Burada 40 daire yapılsa arsa payları parasal olarak 1/40 değildir. Bu arsayı caddeye paralel bina ortasından bölmüş olsanız, cadde tarafındaki ve diğer taraftaki arsa bedelleri eşit olurmu? Demek ki 1/40 yanlış bir hesaptır.

 Zemin, bodrum, normal bağımsız bölümlere m2 alanına göre arsa payı verilir. Kat mülkiyeti kanunu daire değer oranı esas alınır demesine rağmen, yıllarca uygulanmamış ve bil ahire ilgili bakanlıkça m2 esas alınsın denilmiş…

Üsküdar’da bir vatandaş kottan kazanılmış 150 m2 bodrum daireyi 15.000 TL satın alır, zeminde 70 m2 bir dükkânı da 100.000 tl ye bir başkasına  satılır. İnşaat hızla devam ederken Müteahhit iş kazası sonucu hayatını kaybeder...  Arsa payları bakanlığın talimatına göre verilmiştir. Yıllar sonra burası izaleişuu ile satılır. 15.000 tl ye bodrum alan 150.000 tl alır. 100.000 tl veren dükkan sahibi ise 70.000 tl alır. Ne güzel adalet değil mi?

Vatandaş dubleks büyütülmüş bir daire almış yıllar sonra kentsel dönüşüm söz konusu olunca bir de bakıyor ki, arsa payları diğer dairelerle aynı… Eyvah diyor ama çaresiz…

Belediye kentsel dönüşüm ilan ediyor. Her 100 m2 arsaya 100 m2 daire veririm diye, ne kadar adil !, insafınıza. Hele iç içe girmiş daracık sokaklar ile ana cadde kenarları aynı değerlendirilmesi ayrı bir rezalet… Sonra vatandaş uyumsuz, problemli öylemi? yönetici kafaları uyumsuz... Adaletsiz...

,Ankara Üniversitesinin Gayrimenkul değerleme fakültesi kurulmuş ama bu konuda yetersiz olduğunu görmek ayrı bir ızdırap. 

Dairelerin değerlendirilmesinde etrafındaki boşluk mesafeleri çok önemli, yönleri, yerleşim planı, katı, katın bahçe seviyesinden yüksekliği, güneş alma süresi, önündeki caddenin, sokağın genişliği, çevredeki park bahçelere veya çarşı merkezine uzaklığı, yüksek binalarda rüzgar etkisi gibi hususlar çok etkili faktörlerdir. Şehir (Çarşı ) merkezinden uzaklık doğrudan fiyatı düşürmektedir. Bütün bu etkenlerin değer ağırlıkları çok daha mühim. Bazı yerlerde butün bu kriterlerin yanlış uygulamalarını bile görüyoruz maalesef.

Daire ve kentsel dönüşüm değerlemesinde sistem sayim şerefiye programı hakkın da  bu güne kadar hata belirten olmadığı gibi fevkalade iltifatlara mazhar olduğunu duymaktayız.

        

 

         Bina kentsel dönüşümünde gerçek adalet arıyor musunuz? 

         Eski ve yeni yapılacak daire değerler için inşaat mühendislerinin yaptığı m2 daire maliyeti dikkate alınarak yapılan değerlendirmeler gerçek satış değerini yansıtmamaktadır.   Bu konuda yapılan  araştırmalar gösteriyor ki daire değerlerini etkileyen onlarca parametre uzun uzun yapılan incelemeler sonunda aynı m2 daieler arasında bazen misli misine olabilecek değer farkı bulunmaktadır. sistem sayim ile problem çözülmüş formüle edilmiş ve özel bilgisayar formülleri haline getirilmiştir.

        Bu sistem kullanılarak yapılan çalışmalar sonunda ‘işte böyle haksızlık olmamalı’  diyeceğiniz %100 hassas, tatmin edici bir sonucu göreceksiniz. Çalışmamızda öncelikle yeni yapılan daireler değerlendirilir. Ve bunun % anlaşmaya denk olacak şekilde eski daireler değerlendirilir. Böylece hiçbir daire haksızlığa uğramaz. Tüm daire sahipleri aynı oranda rant almış olurlar. 

          Meselâ: yeni yapılacak bina 100.000.000 Tl ise %45 istiyorsak eski binamızın total değeri 45.000.000  Tl dir. Burada bulunması gereken her dairenin toplam 45.000.000 Tl için değeri nedir. Bu mantıkla her dairenin değeri bulunur.

        Yaptığımız çalışmalarda yukarıdaki bu iltifatı almaktayız. Mağdur olmamak sonradan yıllarca 'tüh be' dememek için, sağlığınızın bozulmaması için kentsel dönüşüm problemleri ve daire değerlendirmeleri için mutlaka bizi arayınız.