bu yazı Çevre şehircilikBakanlığının talebi üzerine yazılmıştır.

TC Çevra ve Şehircilik Bakanlığı

Teftiş Kurulu Başkanlığına

Şerefiye puan tablosu açıklaması:

Sistem Sayim de Puanlama nasıl yapılır:

Daire değeri hesaplarında değerler hesabi puanlar olup tablo üzerindeki kısaltmalar ve ağırlık puanları (parantez içinde) şöyledir. Bl: Balkondan istifade veya balkon gibi kullanabilme(25) Giriş ekranında m olarak girilen açıklığı ve kat yüksekliğini kullanarak bilgisayar tarafından balkonun puan değeri hesaplanır, Em: kullanım emniyeti (12), katın yerden yüksekliği ve kötü niyetli ulaşımla ilgilidir. As: Asansör puanı (kat, daire adedine, asansör sayısına ve kullanım oranına göre asansör maliyetini karşılayacak şekilde bilgisayar tarafından bulunur binaya ait veriler kullanılır. İlave olarak asansör sayısı girilmesi yeterlidir. Bazı bloklar asansörsüz ise bunlar asansör maliyetine katılmazlar bu blokların asansör puanı olmaz), Ulş: Bloğun ulaşım merkezine olan uzaklığı m girilir. Blok ve kat ulaşım puanı bilgisayar tarafından bulunur. Sitenin büyüklüğüne şehir merkezine uzaklığa göre bu mesafeler değişik olabileceğinden kısıtlama yoktur. Ulaşım yolları merdivenli ise ayrıca merdiven adedi m kabul edilerek mesafeye ilave edilir. Isı: Isınabilme kat sayısı zemin katların alttan ısınamaması çatı katın Isı kaybından etkilenmesini program hesaplar.(18), su: Daima su alabilme kesintinin azlığına göre (araziye göre değişken kısıtlamasız.) Rtb: zeminden sıçrayan su ve çatı akması rutubet riskini (14) gösterir. Binaların dış cephelerinde belli yüksekliklerine sıçrayan yağmur suları bu seviyelerde içeriye rutubet olarak intikal eder. Bu seviyelerde daire varsa rutubet puanı etkilenir. Verilen yükseklik bilgileri kullanılarak sistem tarafından otomatik olarak hesaplanır. Mnz: ufki ve zemin manzarası, açısı ve görüş alanı ve mesafesine göre Manzara puanı (100). Verilen bir ham manzara puanı ufki mesafenin açıldığına dair çevre bina, arazi yükseklikleri  canlıve cansız manzara değerlemesi sistem tarafından yapılarak her daireye ayrı puan hesaplanır. Dairenin yüksekliğine göre önüne gelebilecek araç parkı ve ağaçlar da dikkate alınır. Gnş: güneşin bölgedeki önemi ve ağırlığı Rakım, enlem değeriyle tespit edilerek bina açısına göre aldığı süreyle belirlenen güneş puanını (90) gösterir. Çevre bina yükseklikleri, çevre arazi yükseklikleri ve çatı katlarını etkileyen yaz güneşinin olumsuz etkileri, üst katlara gelen rüzgâr etkisi, alt katlara gelen çevre bina gölgelenmesi program içinde dikkate alınır. D/B: Deniz görüş açısı, mesafesi, peyzajlı bahçeler, havuz vs puanı(30), Cd: Cadde puanı (cadde genişliği, caddeyi görme ve istifade parametrelerine göre değişken) Mah: mahremiyet dairede gözle rahatsız edilmeme dışardan görülmeme, perde kapatmama rahatlığı puanını belirtir(12). İnş: İnşaatın, şehir merkezine çarşıya, sosyal tesislere, bölge merkezine uzaklığı ile fonksiyonel olarak birim maliyetteki şerefiyenin önemini, farklı kat ve kattaki daire adedine göre ortak işlerin inşaat maliyetine etkilerini ve çok parselli arsalarda arsa farkının maliyete etkilerini (200-300) belirler. Gür: Cadde genişliğine göre gürültünün olumsuz etkilerini veya sükûnet puanını(11) gösterir.

 Bu ölçülü puanlar; yol ve arazi kodları, daire, çevre bina yükseklikleri ve mesafeleri, rakım, enlem, dereceleri, şehir ve çarşı uzaklığı ve bölge nüfus bilgileri gibi 56 veri ve program formülleri kullanılarak özel program yardımıyla bilgisayar tarafından virgülden sonra 8 haneli küsuratlı puanlandırılıp toplam değerler hesaplanır. Burada değişken parametrelere rağmen toplam puan üzerinden bilgisayar küsuratı dikkate alarak işlem yaptığından değerlerde sorun olmamakta daire değer rakamları bir harmoni oluşturmamaktadır. Bu sistemle hesaplamalar sonunda aynı zamanda şerefiyeli daire değerleri, şerefiye miktarları, kat mülkiyeti kanununa uygun kat irtifakı daire arsa payları, daire değer oranları hassas bir şekilde hesaplanır. Kriter puanları hesaplamalar bittikten sonra tabloya yazılmak için yuvarlatılmıştır. Hesaplamalarda kat değil 5 m ilerideki zemine göre yükseklik esas alındığından sakin pencereden baktığında kendisini kaçıncı katta hissediyorsa ona göre hesap yapılmış olur. Bir cephede en güzel daire 4. kat olurken diğer cephede 6,7. kat olabiliyor.

  Tablomuzda; Daire Birim puanı Bpu: birim m²  için puanlar toplamı olup m² farkı bulunan karşılıklı dairelerde kıymet mukayesesi için kullanılabilir. Bu puanların küsuratı tabloya yazılamadığından toplamlar bir miktar farklı olabilir. Keza birim puandaki küsurat sebebiyle tabloda aynı puanlı iki dairenin alan ile çarpımıyla bulunan toplam daire puanı da farklı olabilir. Aynı şekilde puanların küsuratından kaynaklanmaktadır. Ap: arsa payı; basit bir bölme işlemi olmayıp, 25.08.2009 tarih ve 4133 sayılı Kanunla güncellenmiş Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak daire değer oranına göre dağıtılmıştır. Tapuya verilecek arsa payları listeleri ilgili mevzuata uygun olarak hazırlanıp yönetim kuruluna teslim edilir.

Şerefiye: Şimdiki şerefiyeli daire değerinden üyelerin yaptığı toplam ödeme çıkarılarak ödenecek fark bulunur. Dolayısı ile şerefiye farkı şimdiki şerefiyedir. Daire değeri; Bugünkü ödenmiş aidatlar toplamı ve ödenecek şerefiyenin toplamını ifade etmektedir.

%Pua; Binde puan olup kooperatifle kanunundaki hak ve vecibede eşitliği sağlamak, Ana sözleşmedeki ‘bundan sonraki masraflar daire değer oranına göre pay edilir…’ hükmünü uygulamak üzere bulunan puandır ki Kura çekimini müteakip bu puana göre adil aidat alınmasını sağlar.

Şerefiye hesaplarında sisteme dışarıdan her hangi bir daire için müstakil, özel müdahale mümkün değildir. Dairelerin tamamında alt, üst, yan dairelerin bilgileri arasında daima belirli korelasyon vardır.

Şerefiye hesaplamalarının ilk başından beri konutlara yerleşilmesini müteakip değerlendirme yapılan kooperatif sitelerine gidilerek üyelerle görüşülüp hesaplamanın doğruluğunun yeterliliği hakkında fikir alışverişinde bulunup görülen arızalar zamanla program üzerinde düzeltilerek mükemmel hale getirilmiştir.

M. Sayim SOĞUKOĞLU     

Şerefiye Uzmanı

Elektrik Mühendisi